Нажмите "Enter", чтобы перейти к контенту

Особенности оценки бизнеса по сравнению с оценкой недвижимости

Процессы оценки недвижимости и бизнеса – сложные профессиональные дисциплины со сходными концепциями, но различные по применяемым процедурам,  языку, знаниям и опыту оценщика. Причина различия – разница в самих объектах оценки.

Выделяют следующие различительные признаки:

1. Предмет оценкиОценка недвижимости включает оценку земли, зданий, сооружений и соответствующих прав собственности. Оценка бизнеса имеет дело с системными объектами более сложной природы и стоимостью прав, присущих собственности на коммерческую, промышленную, сервисную организацию, которая занимается хозяйственной (экономической) деятельностью. Оценка недвижимости практически не имеет дело с целой группой  нематериальных активов бизнеса (патенты, торговые марки, авторские права, репутация, гудвилл и т.д.). Чем больше прибыль компании зависит от ее нематериальных активов, тем более важны такие активы в бизнесе.

2. Цели и функции оценкиОценка недвижимости в принципе не может решить вопросы достижения целей, являющихся специфическими для оценки бизнеса. Для трансформации компаний (слияние, поглощение, покупка активов) важна оценка бизнеса.

3. Объем и база необходимых знаний. Дополнительно к детальным знаниям техники исследования и анализа в области оценки недвижимости оценщики должны иметь знания в областях строительства, инженерного дела, почвоведения, бухгалтерского учета, почвоведения, брокерской деятельности, кредитования. Профессия оценщика  бизнеса основана на практике корпоративных финансов (финансирование бизнеса, имеющего юридическую форму корпораций, партнерства, или частных единоличных фирм), анализе финансовой деятельности предприятия, понимании законов экономики и управления бизнесом. Оценщик бизнеса должен быть знаком с основами бухгалтерского учета, с федеральным законодательством о финансах компаний, налоговым законодательством, особенностями учета товарных запасов и нематериальных активов, начислением амортизации.

4. Терминология. Многие термины, используемые в  оценке недвижимости и бизнеса, имеют разные значения. Например, «доход», капитализируемый в оценке недвижимости, и доход, капитализируемый в оценке бизнеса, обычно по-разному формируются по отношению к включению амортизации. Различаются и понятия «чистого дохода» и «денежного потока». Недвижимость оценивается обычно как объект, свободный от долгов. При оценке бизнеса его стоимость рассматривается  как капитал владельца. Понятие инвестированного капитала привлекается реже. Это находит отражение в том, каков вид денежного потока. Термин  «обоснованная рыночная стоимость» в терминологии недвижимости включает понятие наиболее эффективного использования. Оценка бизнеса востребована при учете существующего использования активов предприятия.

5. Взаимоотношения с рынком ценных бумаг. В недвижимости собственник обычно напрямую владеет активами, и оценщик недвижимости не оценивает акции. Оценщик бизнеса часто оценивает ценные бумаги, так как собственность на корпорацию представлена акционерным капиталом.

6. Неконтрольное (долевое) участие  характерно как для недвижимости, так и для бизнеса.  В недвижимой  собственности долевое участие существует, когда  имеет место совладение. Оценка неконтрольного участия в бизнесе основана на расчете стоимости неконтрольного пакета акций.

7. Кредитование. Огромное большинство сделок с недвижимостью связано с ее использованием в качестве обеспечения займов. Относительно немногие оценки бизнеса производят для этой цели.

8. Значение местоположения в стоимости недвижимости гораздо больше, чем в стоимости бизнеса.

9. Восприимчивость к смене внешних условий и изменчивости рынка.  Благодаря способности рынков бизнеса изменяться быстрее рынков недвижимости, стоимость бизнеса менее постоянна, чем стоимость недвижимости.

10. Подходы и методология.  В  оценке недвижимости существуют три подхода (доходный, затратный, сравнительный).  В оценке бизнеса трудно говорить о том, что эти подходы самостоятельны, так как существует взаимопроникновение методов одного подхода при использовании другого. Кроме того, стоимость действующего бизнеса почти полностью определяется его способностью приносить доход. Подход, основанный на капитализации дохода, концептуально схож в оценке бизнеса и недвижимости.  Однако способы построения и оценка потока дохода различаются по сложности, а также в уровне определения рисков. При использовании сравнительного подхода оценщик недвижимости ищет примеры продаж сходных объектов, а оценщик бизнеса при оценке закрытой компании ищет финансовые данные по сделкам в сопоставимых открытых компаниях. Затратный подход, используемый оценщиками недвижимости и бизнеса, сходен. Однако, за исключением избыточных активов, которые могут быть реализованы по рыночной стоимости, оценщика бизнеса интересуют только  те из них, которые являются функционирующими (увеличивающими стоимость предприятия). Дополнительно оценщик бизнеса должен уметь оценивать оборотные активы.

Горячие новости:

Будьте первым, кто оставит комментарий!

Добавить комментарий